Vous venez d’acheter à La Baule-Escoublac, autour de le front de mer, le centre, Escoublac et les quartiers de villas, et un défaut grave se révèle. Un expert indépendant recherche le vice puis peut convoquer les parties à une expertise amiable contradictoire.
La Baule-Escoublac
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage ou en diminuent fortement l’usage (article 1641 du Code civil). L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. À La Baule-Escoublac, l’expertise se déroule en deux phases : recherche et caractérisation du vice, puis convocation des parties à une expertise amiable.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
La Baule-Escoublac juxtapose les villas Belle Époque de la forêt d’Amour et des quartiers de bord de mer, les immeubles du front de mer construits au fil du XXe siècle et le bourg ancien d’Escoublac, replié dans les terres après l’avancée des dunes.
Villas anciennes sous les pins, immeubles de front de mer exposés aux embruns et fondations sur sable orientent l’examen. Ces caractéristiques orientent la recherche : là où le bâti est ancien et a été rénové, l’expert compare l’état des éléments récents et anciens pour dater les désordres. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La ville est bâtie pour l’essentiel sur des dunes stabilisées : sables profonds, nappe variable et exigences particulières pour les fondations.
Une grande partie de la ville est bâtie sur d’anciennes dunes : les fondations sur sable et la submersion marine, encadrée par les plans de prévention des risques littoraux, guident l’examen des biens proches du remblai.
Le remblai et les quartiers bas relèvent des plans de prévention des risques littoraux de la baie.
À l’échelle de La Baule-Escoublac, la base Géorisques recense 9 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1988 et 2016, dont 4 pour des inondations et coulées de boue et 1 pour la sécheresse. La Baule-Escoublac est en zone de sismicité 3, modérée. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 3, la plus élevée : une mesure dans les pièces de vie en rez de chaussée est conseillée. Au centre de La Baule-Escoublac, l’exposition au retrait gonflement des argiles est faible, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. La Baule-Escoublac compte 16 912 habitants (population municipale, INSEE) sur environ undefined hectares.
L’expert vérifie ce qui figurait dans les documents remis à l’acquéreur, car un risque signalé et un désordre visible ne se traitent pas comme un défaut dissimulé. Dans un immeuble ancien de La Baule-Escoublac, les procès verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
La Baule-Escoublac appartient à l’intercommunalité CA de la Presqu’île de Guérande Atlantique (Cap Atlantique). La commune compte 16 912 habitants sur environ undefined hectares, soit une densité proche de NaN habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 44500.
Les risques recensés par Géorisques pour La Baule-Escoublac comprennent notamment : inondation, mouvement de terrain, recul du trait de côte et de falaises, tassements différentiels, séisme, feu de forêt, phénomène lié à l’atmosphère. L’état des risques annexé à toute vente ou location précise, adresse par adresse, les zones concernées par un plan de prévention. Pour une expertise vices cachés à La Baule-Escoublac, l’expert consulte ces informations avant la visite et les relie à ses constats sur place, pour distinguer ce qui relève du contexte local de ce qui relève du bâtiment lui même.
Le délai pour agir sur le fondement des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice. Faites établir les faits rapidement : le rapport de l’expert date les constats, décrit le désordre et son ancienneté probable, et sert de base à la convocation des parties.
Caché, antérieur, grave : ces trois conditions doivent être réunies. Un défaut que l’acheteur pouvait voir est un vice apparent. Un défaut apparu après la vente sans origine antérieure ne relève pas de la garantie. Un défaut mineur, qui n’affecte pas réellement l’usage, ne suffit pas.
L’expert apporte les éléments techniques sur chacune de ces conditions. La qualification juridique revient ensuite à l’avocat ou au juge.
Tous les défauts découverts après un achat ne relèvent pas de la garantie des vices cachés. Un défaut visible lors des visites est un vice apparent, accepté par l’acheteur. Un écart entre l’annonce et la réalité peut constituer un défaut de conformité. Une surface inférieure à celle mentionnée dans l’acte relève, en copropriété, de la loi Carrez.
Chaque situation obéit à des règles et des délais propres. L’analyse technique de l’expert est la première étape pour choisir la bonne voie, avec l’appui de votre avocat ou de votre notaire. Un bilan avant achat reste la meilleure prévention.
L’expert recherche les indices qui permettent de dater un désordre.
Une rénovation soignée en apparence peut masquer un problème ancien : enduit neuf sur une fissure active, peinture anti humidité sur un mur qui reste mouillé, plinthes neuves sur un pied de mur dégradé. Les travaux non déclarés, comme la suppression d’un mur porteur ou la création d’une trémie sans étude, peuvent aussi être à l’origine de désordres apparus après la vente.
L’expert sait repérer ces indices et dater les interventions.
La première phase vise à répondre à des questions précises : quel est le défaut, depuis quand existe t il, pouvait il être vu lors de la visite, quelle est sa gravité. L’expert mesure, photographie, compare, et consulte les pièces de la vente.
À l’issue, il vous remet un rapport qui expose ses constats et ses conclusions, et précise les points qui pourraient être contestés.
Si la phase 1 confirme l’existence probable d’un vice caché, l’expert peut convoquer le vendeur, et le cas échéant son assureur ou l’agent immobilier, à une réunion sur place. Chacun peut venir avec son propre expert. Le caractère contradictoire donne du poids aux constats.
Le rapport consigne les constats, les positions et les conclusions. Il sert de base à une négociation : prise en charge des travaux, réduction du prix ou, dans les cas graves, annulation de la vente.
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Conservez les photos datées, les échanges avec le syndic, les devis et les déclarations de sinistre.
Faire constater rapidement présente aussi un intérêt technique : un désordre évolue, et les indices d’antériorité peuvent disparaître si des travaux sont entrepris trop tôt.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Même si l’acte de vente exclut la garantie, la mauvaise foi du vendeur la rend inopérante : un défaut connu et caché reste dû. Les travaux réalisés par le vendeur lui même peuvent aussi l’assimiler à un professionnel.
L’expert recherche les indices de dissimulation et de travaux récents. L’avocat en tire les conséquences juridiques.
Réunissez l’acte de vente et le compromis, le dossier de diagnostic technique, l’annonce et les photos de visite, les procès verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente et les échanges avec l’agence ou le vendeur. Ajoutez les photos datées du désordre et les devis de réparation.
Ces pièces permettent de vérifier ce qui était connu ou visible lors de la vente. Le témoignage d’un voisin ou du gardien sur des travaux antérieurs peut aussi être utile.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune de la Loire-Atlantique, et la page expertise vices cachés à Nantes.
Pas pour la phase technique. En l’absence d’accord amiable, un avocat est nécessaire pour une procédure.
Évitez le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information. Il peut être convoqué à la réunion amiable.
Le vice apparent pouvait être vu lors de la visite. Il ne relève pas de la garantie des vices cachés.
Non. En copropriété, elle relève de la loi Carrez, qui obéit à ses propres règles.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
Réservez la phase 1 en ligne, ou exposez votre situation à un conseiller au 0 805 69 09 69 (appel gratuit).
